Hôm nay mời quý vị theo dõi tiếp loạt bài này với những kinh nghiệm thất bại của các dự án nhà ở xã hội trước đây và những kỹ thuật mới trong xây dựng có thể tiếp tay cho sự thành công hay không.
Trong cuộc họp giao ban trực tuyến với 64 tỉnh thành cả nước, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục Trưởng Cục Quản Lý Nhà Ở và Thị Trường Bất Động Sản thuộc Bộ Xây Dựng, cho biết ngay trong tháng 6 của năm 2009 sẽ có 16 dự án nhà ở xã hội khởi công với tổng mức đầu tư hơn 4 ngàn tỉ đồng và trong những ngày sắp tới sẽ có thêm nhiều dự án nữa khởi công nâng tổng số vốn đầu tư của nhà nước lên hơn 7 ngàn tỷ, bằng nguồn trái phiếu của chính phủ.
… chứ còn nhà nước không nên làm thay thị trường vì trong khi luật pháp chưa rõ ràng rất dễ dẫn đến những sự không minh bạch và lộn xộn, nhà cửa xuống cấp rất là nhanh chóng.
TS Phạm Sỹ Liêm, thứ trưởng Bộ Xây Dựng
Tránh tư duy bao cấp
Những con số ấn tượng này khiến nhiều người phấn khởi nhưng cũng không ít người có kinh nghiệm với vấn đề tỏ ra lo âu. Trong quá khứ, nhiều kế hoạch về nhà ở cho người thu nhập thấp đã tỏ ra không thành công vẫn còn di chứng nặng nề cho tới ngày nay. Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, nguyên thứ trưởng Bộ Xây Dựng, cho biết kinh nghiệm của ông về vấn đề này:
"Nhà ở xã hội là ý đồ tốt nhưng mà phải tránh cái tư duy bao cấp ngày xưa nhà nước làm thay thị trường, nhà nước chỉ nên là người tạo điều kiện và kiểm tra việc thực hiện, chứ còn nhà nước không nên làm thay thị trường vì trong khi luật pháp chưa rõ ràng rất dễ dẫn đến những sự không minh bạch và lộn xộn, nhà cửa xuống cấp rất là nhanh chóng."
Thủ tục phải minh bạch
Nhiều chung cư xây xong không ai tới ở vì sự xuống cấp lộ rõ trên từng mét vuông. Trong khi đó hàng ngàn căn hộ chưa xong đã có chủ vì giá quá rẻ do nhà nước bao cấp và lý do quan trọng hơn cả là những căn hộ này mua được qua thủ tục không minh bạch. Với kinh nghiệm của một tổng giám đốc kinh doanh bất động sản, bà Tạ Thị Ngọc Thảo cho biết:
"Cái ưu đãi cho doanh nghiệp đó thì điều đó nó sẽ dẫn đến doanh nghiệp nào được ưu đãi và như vậy thì tự nó nó nảy sinh ra một cơ chế xin - cho. Khi đã được xin - cho rồi thì đầu tư ra sản phẩm, đầu tư ra sản phẩm thì có hai loại sản phẩm, một sản phẩm có chất lượng tương đối chấp nhận được thì lại không đến tay được người thuộc nhóm nhà ở xã hội, còn một loại xây dựng ẩu thì giao cho nhóm nhà ở xã hội vào đấy ở thì họ không nhận. Có trường hợp có nhà giao mà người ta không nhận, lại có trường hợp nhà hoàn chỉnh thì nhóm nhà ở xã hội không được nhận, mà một nhóm không phải nhà ở xã hội lại được mua với giá ưu đãi để rồi mua qua bán lại, trao đổi lòng vòng. Tôi cho cái thất bại nó nằm ở chỗ là ưu đãi cho cho nguồn cung, mà đặc biệt cái nguồn cung cấp này đa số là doanh nghiệp nhà nước."
Bài toán đền bù giải tỏa
Phần lớn chương trình bị dang dở do các yếu tố quy hoạch đất đai cũng như đền bù giải tỏa gặp sự chống đối của dân chúng. Tiền căn của di chứng này xuất phát từ nhiều năm qua do các tính toán sai lầm trong vấn đề quy hoạch cũng như đền bù giải tỏa. Giáo sư-Tiến sĩ Lâm Minh Triết, Viện Trưởng Viện Quy Hoạch Tài Nguyên Môi Trường TPHCM, nhận xét:
"Cái này là một bài toán rất khó tại vì đền bù giải tỏa thế nào cho nó vừa, giá này giá kia mà đền bù giải tỏa nó cũng vướng nhiều thứ và nó chậm trễ nhiều thứ cũng do đền bù giải tỏa. Nó cũng có hai mặt, một mặt đòi hỏi cao mà các nhà đầu tư để đền bù giải tỏa thì không kham nổi. Nhiều dự án cũng bị vướng vì chuyện đền bù giải tỏa, kể cả những công trình lớn, đầu tư lớn. Cái đó là một thực tế."
Ông Nguyễn Văn Đực, Tổng Giám Đốc Công Ty Kinh Doanh Bất Động Sản Đất Lành, thì đưa ra những kinh nghiệm thực tế mà công ty ông gặp phải, ngoài việc đền bù giải tỏa còn có vấn đề thủ tục. Ông nói:
Cái này là một bài toán rất khó tại vì đền bù giải tỏa thế nào cho nó vừa, giá này giá kia mà đền bù giải tỏa nó cũng vướng nhiều thứ và nó chậm trễ nhiều thứ cũng do đền bù giải tỏa.
GS TS Lâm Minh Triết, VT Viện QH TN MT TPHCM
"Trong quá trình xây dựng nhà ở xã hội, khó khăn lớn nhứt là đền bù giải tỏa. Nó gặp nhiều khó khăn là do người dân liên tục thay đổi giá. Cái khó khăn lớn thứ hai là cái thủ tục quá lâu. Thí dụ như chúng tôi đang định xây dựng cái khu mở rộng tại cầu Tham Lương, Quận 12, thì thời gian để làm thủ tục xét duyệt quy hoạch 1/500 thì mất cũng gần 30 tháng. Nó qua nhiều khâu, từ Sở và Kiến Trúc, rồi tới Quận 12, rồi họ đùn đẩy nhau, xin nhiều ý kiến kể cả những ý kiến chỉ đạo về các chỉ tiêu của Bộ Xây Dựng. Chúng tôi cũng phải làm thủ tục duyệt dự án đầu tư theo Nghị Định 90 thì nó cũng mất ba bốn tháng nữa. Nói chung là tất cả những thủ tục đó nó làm cho thời gian xây nhà trên giấy lâu hơn xây nhà thật, đồng thời nó đưa giá thành của sản phẩm lên cao và đưa lên sự khan hiếm căn hộ cho toàn xã hội."
Làm sao tiết kiệm giá thành?
Giá thành của một căn hộ phần lớn chi phối do giá vật liệu. Muốn trúng thầu xây dựng thì điều cốt yếu giá cả phải hợp lý và tiêu chuẩn kỹ thuật phải được chấp nhận. Hai yếu tố này đã khiến nhiều nhà thầu mua chuộc các cán bộ cao cấp để thắng thầu rồi sau đó giao lại những căn nhà kém phẩm chất. Ông Đoàn Châu Phong, Phó Tổng Giám Đốc Công Ty Cổ Phần Xuất Nhập Khẩu Xây Dựng Vinaconex, cho biết công ty của ông áp dụng những loại vật liệu mới có giá thành rẻ và phẩm chất cao. Khi được hỏi những lời tuyên bố của ông Phong có cơ sở hay không, Kiến trúc sư-Tiến sĩ Nguyễn Tấn Vạn, Chủ Tịch Hiệp Hội Kiến Trúc Sư Việt Nam, cho biết:
"Thật ra thì họ dùng cái dự ứng lực thôi, cái bê-tông dự ứng lực chứ không phải là cái gì ghê gớm cả. Bây giờ hiện nay muốn làm rẻ phải kết hợp nhiều công nghệ khác chứ không thuần tuý là dự ứng lực như Vinaconex đâu. Bây giờ hiện nay chúng ta đã có những vật liệu nhẹ, những vật liệu có thể giảm một tải trọng rất lớn cho công trình để công trình đó xây dựng không phải tải trọng lớn như thế. Ít dùng bê-tông đi ví dụ thế, hoặc gạch rổng, hoặc thế nào đó mà rẻ tiền nhưng mà nó giảm tải trọng."
<em>Khi đã được xin - cho rồi thì đầu tư ra sản phẩm, đầu tư ra sản phẩm thì có hai loại sản phẩm, một sản phẩm có chất lượng tương đối chấp nhận được thì lại không đến tay được người thuộc nhóm nhà ở xã hội, còn một loại xây dựng ẩu thì giao cho nhóm nhà ở xã hội vào đấy ở thì họ không nhận.</em>
Bà Tạ Thị Ngọc Thảo, TGĐ kinh doanh bất động sản
Đối với phương án giảm diện tích căn hộ có thể tiết kiệm giá thành như từ trước tới nay thì KTS Nguyễn Tấn Vạn cho là đã lỗi thời; ông cho rằng bản thiết kế mới là yếu tố tiết kiệm chính. Ông nói:
"Nói chung hiện nay nhiều người quan tâm giảm diện tích để cho hồ sơ thiết kế thích hợp với giá thành. Theo tôi thì không theo tính toán đó. Bây giờ trong một đồ án thiết kế cho người tiêu dùng thấp, làm một thiết kế rất hợp lý, hợp lý từ diện tích, từ kích thước cho nó, từ chiều cao cho nó, để không thừa và không lãng phí vật liệu xây dựng khi sử dụng nó. Họ biết tận dụng tất cả những không gian của nó để người ở mặc dù số tiền sử dụng diện tích không lớn nhưng mà có khả năng sử dụng diện tích đó tối đa nhứt."
Kết hợp đồng bộ những yếu tố cần thiết để dự án nhà ở xã hội thành công không phải là việc làm khó khăn đối với guồng máy nhà nước hiện nay. Tuy nhiên báo chí nhiều lần cảnh báo rằng rào cản thật sự không phải từ vật liệu xây dựng hay đền bù giải tỏa mà chính từ yếu tố con người, những con người trong guồng máy đang vận hành chính sách.
Trong bài tới Mặc Lâm sẽ trình bày những ý kiến của các nhà kinh doanh bất động sản trước đề án này và tìm hiểu ai là người thực sự hưởng lợi đối với gói kích cầu này. Người nghèo hay các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản? Mời quý vị đón theo dõi.