欢迎收听自由亚洲电台，这里是《中国最钱线》，我是主持人子朝。这期节目，我们来聊聊中国各地最近大规模出现的“烂尾楼断供潮”。
善意的“抵赖”
2022年7月初，一份来自江西景德镇市恒大珑庭业主的《强制停贷告知书》在网络上广为流传。发布该通知书的恒大项目业主们声称，自己买的恒大开发的楼盘的房子在去年5月就已经停工，后来在地方政府的压力下一度号称复工，但今年6月开始又全面停工。
这份停贷告知书很快在网上刷屏，并引起全国多地楼盘业主仿效。据网上的一份汇总显示，截止到7月13日，全国已有21个省、超过110个烂尾楼盘业主，决定集体强制停交银行贷款和利息，以河南为最多。这些项目大多集中在房产市场饱和、资金支持脆弱的二三线城市，开发商也以恒大、碧桂园等金融业风控榜上的“老熟人”为主。但目前也已开始在一线城市浮现，世茂、绿地等总体情况尚稳健的房企也有楼盘爆出。比如一向作为中国地产风向标的深圳，就爆出多个曾经价格高昂的“网红日光盘”因为业主担忧无法按期交付而以“停供”作为威胁。更有甚者，房地产商的上游供应商也威胁要停止偿付银行贷款，甚至还有万科等明星房企的已入住业主以停止供楼为威胁要求实现自己的某些维权诉求。
房产断供听起来很可怕，但其实在房产投资中是一种常见的现象。当地产价格出现明显下跌，以至于该房产的市场价值已经明显低于业主名下的按揭贷款余额，或是业主收入出现严重下降无力支付贷款的时候，就会有部份业主选择停止继续偿还按揭贷款，把房子抛给银行。这种情况在经济下行、楼市暴跌的情况下多有出现，比如日本90年代初、香港90年代后期、美国2008年次贷危机时。中国在2008年前后也出现过一波断供现象，最明显的就是习近平时代房产热潮的中心深圳——当年无奈断供的许多业主后来都为自己所谓“短视”的决策后悔不迭。这一风波在当时地产泡沫尚未完全吹起来的中国影响不大，反而强化了很多人认为“房子尤其是一线城市的房子永远涨”的信念。因而这一次蔓延大江南北的断供潮就更加引人瞩目了：中国人真的对房子失去信心了吗？
其实看看这次发“断供通知”的业主们的主要诉求就明白：这些人不仅没有对房地产投资失去信心，反而是信心最坚定的一群人。他们做出这个动作的核心诉求，就是要开发商实现真正的开工，在约定期限之前顺利交房。理论上如果买到烂尾楼，最“理性”的解决方式就是放弃房屋所有权，将房子退还给银行解除自己的债务，起码能实现无债一身轻。但实际上在中国20%以上的高额首付比例和房屋预售制的格局下，对于大多数购房者来讲这样操作要付出无法承受的代价。首付本来就已经是穷尽毕生积蓄掏空六个钱包换来的了，守着房子还有等人接盘项目、复工收房入住的希望，抛弃就真的一无所有了。而且房产交易的对手方通常都是开发商为运作项目成立的临时性空壳公司，所有的钱都在银行监管账户里。楼盘既然烂尾，显然说明监管账户里的钱已经不知去向，跟一个空壳公司打讨债官司要回自己的首付，没有人会天真到做这种事情。这也就决定了中国的地产危机总是以“业主坚守烂尾楼”而非银行拿回大批房产拍卖的形式出现。这次的业主“集体停供”也正是如此，这些买了“烂尾楼”的绝望业主们，无非是要把在这场游戏里处于“稳坐钓鱼台”地位的银行拉下水，试图以制造金融风险的威胁推动各级政府施压，把那些烂尾的楼盘找好接盘侠。从维护楼市乃至金融市场稳定的角度出发，这些冒着成为“老赖”风险的购房者的绝望呼吁，可以说依然是一次“善意抵赖”。
业主为何行动：集体行动的逻辑
在公民集体行动几乎绝迹的习近平第二任期，像这种需要协调大量人员一致行动的行为能够出现就已经相当难得了。居然能够在一段时间内没有遭到严密的信息封锁可以在网上传播发酵，乃至引起全国多地效仿，这就难免让人更觉得蹊跷，确实不排除后面有人推波助澜或故意放水的可能性。本栏目不是小道消息听床栏目，也不认为这意味着“天降伟人”的又一次什么重大危机。但确实不排除这是负责经济工作的技术官僚们，尤其是金融口对他老各种骚操作的又一次“照章工作”式消极抗议。
这些暂时不表，我们回到这次风暴的中心，烂尾楼购房者群体，大概可以对他们做出一个画像：年龄以90后为主，大多生活在二三线城市，往往受过高等教育，很多是自己居住城市的第一代居民。对家里没矿的大多数人来讲，在2018年之后的中国买房，靠近老家的二三线城市是几乎唯一可能的选择，但也需要掏空六个钱包，才能勉强上车。而中国内陆地区大量这类城市也确实给他们提供了这种上车机会：这些城市普遍产业基础薄弱，地方政府收入极度依靠土地出让金，于是疯狂卖地建高密度高容积率的“新城”。而面临优质项目稀缺，只能靠大规模高周转维持架子不倒的民营明星房企如恒大之类应邀入驻，成为“造城”主力，挖下了等待这些年轻人的大坑。最令人动容的故事来自于抖音上一对河南的小夫妻，他们历经在郑州工作、结婚生子、因疫情公司降薪等多个难关，依然保有的乐观积极的笑容，终于在得知自己耗尽全家积蓄购买的房子烂尾的消息时，黯淡了下去。如果你家没矿而你买了烂尾楼，我想哪怕是无可救药的正能量患者或是坚信中必赢的深度粉红，都要面对自己的银行户口思考一下是不是哪里不对了？
城市商品房作为改开40年里中国人被培养起来的最重要财富信仰——我甚至觉得这种信仰可以追溯到49年，毕竟城市房产可能是中共建政后的大规模财富掠夺中唯一有点希望可以撑到改开后的——中国人在这上面投入的资源之多，足以让任何一个最顺从的“小老百姓”走上抗争之路。而中国政府当初无论是真心“与国际接轨”也好，还是为了减轻社会管理负担也好，有意无意鼓励的“社区业主自治”，也让这些小市民们有了自己组织和发声的合法平台，大部分时候甚至是唯一平台。在十多年前，热衷于捕捉各种“转型苗头”好申请经费的各国NGO们把各类业主委员会当成是中国民主转型的希望。而到了万马齐喑的习近平时代，也就这里还能看到一点“公民社会”的微弱萌芽——跟当年的“资本主义萌芽”一样永远在萌芽的意思。相比于利益诉求千头万绪还可能互相冲突的小区日常管理，“买了楼花还没收房”的业主更是目标单一，还兼具有“无产阶级的战斗性”，毕竟大不了损失一套烂尾楼，组织统一行动便不难理解了。
再加上中国的地产运作模式可能是全球对于购房者最不友好的，比“卖楼花”的老师香港还要过分得多，几乎是全世界唯一一个地方要人买了楼花就要付全额首付并开始还按揭的。这等于是把建房的开发商、批地的地方政府、放款的银行的风险全都压在了韭菜头上。而这一过程中本来应该保证项目建设有款可用的监管账户，早就在银行、房企和地方政府的互相勾结之下，不出意外地被掏空了。当然这些猫腻久已有之，只是到了天降伟人铁腕调控加内外冲击纷至沓来的近几年，曾经在“永远涨”迷梦下共上一条贼船的各方面才如梦初醒。既然房企选择违约躺平，银行已经成功转嫁风险，那么韭菜们唯一可选的也就只有根据60到80后中国人熟知，但被年轻人们多少有点遗忘的“中国实行按闹分配”原则，尽可能制造维稳事件来搬动更高的资源来为帮自己接盘了。好巧不巧的是，习近平时代的中国从上到下都建立起一种伪中产社会，从健康码到信用分之类的驭民之术，其实都是学习西方国家给重视“信用”的人民打造的。现在六个钱包三代积蓄都给你搞没了，大家都决心要当“最后一代”了。此时曾经在岁月静好中长大的一代人突然爆发出了某种“无产阶级自我意识”——实际上从村镇银行储户到烂尾楼业主，相当比例的人都在呼唤他们嘴里的“教员”也就是“毛泽东”的归来。虽然这些人可能意识不到在毛时代所有中国人都没有私有财产，而根据我们的天降伟人的某些构想，这种“去私化”的局面也许会对他的统治有利。但改开以来建立在全民求富基础上的中国社会，必然会进行一次惨烈的重构，即使能够靠暴力机器维持政权稳定，整个国家恐怕也会陷入长期萧条和停滞中。在天降伟人自认为准备好之前，以他的性格并不会容许这种事情发生。这也许是这次事件能发酵如此严重的关键。
短期的曙光和长远的黯淡
韭菜躺平拒绝还贷对个人而言能否可行?当然这里是要做很多技术操作的,比如尽快转移名下资产,寻找可以现金支付或用他人账户收款的经济来源等。不过这里重点谈的还是这一动作对房地产产业链条上的各方带来的信心冲击。中国的房地产行业作为"经济夜壶",本身就是各级政府和各实权部门转嫁经济成本,搞所谓"成本外部化,收益内部化"的产物。中央政府垄断优质暴利行业和主要税源搞利出一孔,逼迫各地方"广开财路"。地方政府靠土地出让金挣钱搞建设自然要背负债务,又用城投公司之类马甲做低资产负债表,对房地产开发进行看似坚如磐石实际随时可以"历史文件"的担保。银行作为给地产开发出钱的大头,自然又要开发商在资金安排上尽可能实施有利于自己降低风险的模式。当然,在房产泡沫膨胀的"盛世",在这一圈赌局里承担最大风险的购房韭菜,依然可以用房价上涨的预期作为安慰。但现在市场对房地产的信心已经降到冰点,这时候被认为是最坚实的"托底因素"的韭菜也开始破罐破摔,这里潜藏的风险是非常可怕的。
我们就从近期各大银行纷纷发布此地无银三百两式的"安民告示"就能看出这一事件的心理冲击。作为名下房贷按揭规模超六万亿的宇宙第一大行中国工商银行,大言不惭地说自己现在只有6亿房贷出现风险——这一坏账水平就像上海新冠死亡率低于正常人群死亡率一样远远低于正常坏账水平,可能说明放恒大的按揭贷款有助于降低坏账率。因为如果韭菜们选择集体躺平了,对银行不仅有巨大的资金面冲击,仅仅是把这些客户统统打进不良资产处置流程,就可以让现在被天降伟人的监管折腾到疲于奔命的银行系统陷入业务处理能力的"挤兑状态",干扰各项业务的正常进行。光这一点,就不得不使有关部门快速做出反应。
从这次“威胁断供”事件的反应来看，中国当局倒也没有单纯只是打压消音，反应其实还算是积极。毕竟天降伟人其实最怕的还是“出乱子”，跟他对于防疫的病态关注可以类比。7月17日，中国银保监局在周日发出安民告示，自己明确承认现在出现烂尾风险的房地产在建项目已达1/4之多，需要考虑银行系统投放信贷，推动这些项目尽快复工，避免此事发酵。既然已经放出了这个“信贷支持”的风声，那么现在可能的解决方式大概有这几种：首先是直接给资金链断裂的房地产开发企业发放临时信贷让他们对项目复工，或者接盘别家的烂尾项目，但现在地产企业恶劣的资金状况，加上之前监管账户形同虚设造成的信任危机，这些钱放出去就天知道跑到哪里去了。或者像之前这些年处理烂尾楼这样，让业主自己攒一笔钱把房子修好， 银行可以用优惠利率增发一部分贷款予以支持。但这个玩法能被业主接受的前提是房子存在涨价预期，业主手头也拿得出资金，这不太适合现在大部分购房者的实际情况。最后就只能指望地方政府用自己或者名下国企的信用做担保向银行借钱了，这件事不太符合天降伟人只想要好处不想担责任的“中式小政府原则”，但也未必完全不可能出现。而且即使出现，如果你了解中国政府信用的特点：他可以是信用最高等级的，也可以是马上翻脸不认人的最低等级的。那么你也不应该对它有太高期待。
本期节目就到这里，子朝下周与您继续相约《中国最钱线》，再见。
撰稿、制作、主持：子朝