Thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho thấy toàn thành phố có 935 chung cư cao tầng thì 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp.
Còn ở Hà Nội, con số mà Ban Nội chính Thành ủy Hà Nội nêu ra là trong tổng số 745 chung cư ở thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện và 22 chung cư có hoạt động phức tạp về an ninh trật tự.
Một trong vài vụ điển hình là chung cư Hồ Gươm Plaza: Sau khi bàn giao, gần 300 hộ dân chuyển về sinh sống gần một năm nhưng những hạng mục, tiện ích thiết yếu như hồ bơi, phòng tập gym, sân chơi, vườn hoa, hệ thống báo cháy vẫn chưa hoàn thiện dù đã được nghiệm thu trên giấy tờ. Tại chung cư Parkview Residences, hàng chục khách hàng mua nhà tại đây đã tố cáo chủ đầu tư ép khách hàng nhận nhà thiếu diện tích.Trong khi đó, Dự án Trung tâm thương mại, văn phòng, căn hộ để bán và cho thuê Discovery Complex cũng tại Hà Nội lại bị tố "ép" cư dân nhận nhà với phần diện tích thừa lên đến hàng trăm triệu đồng phải thanh toán thêm.
Sau hàng loạt vụ việc tranh chấp tại các chung cư kéo dài như vậy, ngày 9/10/2018, Thủ tướng Chính phủ Việt Nam đã ban hành Chỉ thị 29/CT-TTg yêu cầu tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.
Nguyên nhân tranh chấp
Cô Trúc Khê, một người dân sống ở khu chung cư cao cấp Âu Cơ Tower, đồng thời cũng là một người mua bán bất động sản cho rằng, nguyên nhân tranh chấp tại các chung cư xoay quanh các vấn đề như quản lý, bàn giao, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, quỹ quản lý vận hành chung cư…, tranh chấp giữa chủ đầu tư với người mua, hay giữa các cư dân với nhau.
Với tình hình bất an trong xã hội hiện nay như cướp của, giết người mà báo chí đăng tải hàng ngày thì mua nhà chung cư, nhất là chung cư cao cấp, là giải pháp được nhiều người thuộc giới trung lưu lựa chọn. Nhưng sống ở chung cư cũng có nhiều cái không phù hợp vì đó là một ngôi nhà chung mà không phải ai cũng có ý thức giữ gìn. Có những người vẫn quen cách sống ở những xóm lao động, hát karaoke hay nhậu nhẹt đến khuya.
Để tránh những bất đồng giữa những con người sống trong cùng một ngôi nhà chung như vậy thì vai trò của Ban quản trị rất quan trọng cho sự vận hành chung cư. Cô Trúc Khê nhận định:
"K hi vận hành, chủ đầu tư sẽ thuê một c ô ng ty chuyên quản lý, vận hành chung cư, và người dân ở đó phải trả phí hàng tháng. Số tiền đó để thuê bảo vệ, thuê người quét dọn . Nhà nào không đóng phí hay thiếu phí thì bị khóa cầu dao nước.
Trong ban quản trị tòa nhà thì chủ đầu tư là một thành viên, công ty quản lý tòa nhà là một thành viên, rồi có một số thành viên là người dân sống trong chung cư mà khi mua nhà thì được hỏi có muốn ứng cử hay không. Khi họp định kỳ thì ban quản trị phải công khai báo cáo tài chính thu chi cho những khoản phí mà cư dân đóng hàng tháng.
Có những ban quản trị lập bè phái kê phí lên cao, ví dụ họ chỉ thuê 5 nhân viên bảo vệ nhưng kê trên giấy tờ là 10 bảo vệ để ăn tiền chênh lệch.”
Đây cũng là điều được ôngLê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA trao đổi với báo chí trong nước rằng có những phần tử xấu trong xã hội tìm cách chui vào các Ban quản trị chung cư nhằm mục đích trục lợi.
Truyền thông trong nước cũng trích lời ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội rằng "Việc chậm thành lập ban quản trị, chậm bàn giao hồ sơ, bàn giao quỹ bảo trì 2%... là những căng thẳng điển hình diễn ra tại các dự án chung cư. Nhiều tòa nhà khi thành lập được ban quản trị lại xảy ra mâu thuẫn với chính người dân, dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp kéo dài…"
“Giao trứng cho ác”
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, đa số chủ đầu tư có uy tín thương hiệu đều thể hiện trách nhiệm trong công tác quản lý chung cư sau khi bàn giao nhà cho khách hàng. Nhiều chủ đầu tư phải bù lỗ hàng trăm triệu đồng mỗi tháng để duy tu, bảo dưỡng, bảo trì, vận hành, phòng cháy, chữa cháy (PCCC) chung cư.
Bên cạnh đó cũng có những chủ đầu tư thiếu trách nhiệm làm tổn hại đến quyền và lợi ích của cư dân chung cư. Cô Trúc Khê cho biết câu chuyện của cô liên quan trực tiếp đến chủ đầu tư:
“Bây giờ em lỡ “giao trứng cho ác” rồi. Em lỡ bỏ ra hai tỷ bạc rồi. Bây giờ em chả bao giờ em thấy cái nhà của em trong khi em ký hợp đồng mua nhà và đồng ý cho chủ đầu tư thuê lại 10 năm, mỗi năm 20 triệu. Nếu gửi ngân hàng thì tiền lời không nhiều mà nếu ngân hàng phá sản thì mình mất trắng. Nghĩ vậy nên em đầu tư vào mua nhà. Chủ đầu tư nói rằng nếu sau 10 năm không muốn cho thuê nữa thì lấy lại nhà.
Mấy năm nay chẳng thấy nhà đâu và năm rồi họ cam kết trả tiền lời mỗi tháng. Được vài tháng thì họ hẹn là trả mỗi 6 tháng, tức 30/6 và 31/12. Đến 30 tháng 6 họ hẹn lại đến 15 tháng 7, rồi hẹn lại đến 30/7. Sau cùng họ đưa ra một văn bản có dấu mộc đỏ của chính quyền là do các vấn đề về kỹ thuật nên chủ đầu tư được phép trả chậm tiền cho người mua”.
Theo nhận định của một vài chuyên gia trong nước thì có nhiều trường hợp người mua dựa trên các thông tin không chính xác được cung cấp bởi người môi giới thay vì tìm hiểu chính thức từ chủ đầu tư. Nhiều dự án bất động sản, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư tự phong là dự án cao cấp hay căn hộ hạng sang để câu khách, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận. Đó cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, bởi người dân khi mua căn hộ cao cấp hay hạng sang thì yêu cầu cơ sở vật chất phải tương đương với tên gọi, nhưng thực tế thì khác hẳn.
Hiệp hội Bất động sản TPHCM nêu vấn đề này với truyền thông trong nước:
"Giai đoạn chủ đầu tư dự án mở bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai dưới mác chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, là giai đoạn mà người mua nhà dễ bị lừa dối, dễ bị mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo."
Vấn đề tranh chấp chung cư không phải vấn đề mới trên thị trường bất động sản, nhưng khi số lượng chung cư được đưa vào vận hành ngày càng nhiều thì tầm nhìn và sự chuẩn bị cho thực tiễn này là cần thiết.