“Mấy thằng doanh nghiệp bây giờ nó là ông tướng… vì đằng sau đó có ông Tướng Quân”, là số ít ý kiến dễ thấy của người dân trên mạng xã hội.
Vào đầu tháng 10, từ đơn tố giác của Tập đoàn Novaland, công an đã triệu tập và xử phạt một số cá nhân vì có liên quan đến việc lan truyền các thông tin về tình hình tài chính của Novaland trên các trang mạng xã hội Facebook, Threads, TikTok, v.v.
“Hân hoan” trước việc này, Novaland còn cho đăng lại bài viết từ báo Công An TP.HCM kèm theo các hình ảnh công an ngồi làm việc, hỏi cung những người chia sẻ các nội dung được cho là gây bất lợi cho tập đoàn này.
Sự việc trên xảy ra sau khi Novaland ra thông báo vào ngày 7/10, cáo buộc thông tin trên các nền tảng mạng lan truyền có tính chất “suy diễn”.
Trong bối cảnh dư luận đang rộ lên nhiều lo ngại về năng lực tài chính và nguy cơ “phá sản hay mất khả năng hoạt động” của tập đoàn này.
Sau động thái vào cuộc xử lý từ phía công an, và vì sợ “ông tướng” Novaland, một số người dùng mạng đã phải chủ động đăng bài “xin lỗi” và “đính chính” lại các nội dung đã chia sẻ trước đó.
Vậy thực sự, tập đoàn này đang phải đối diện với những vấn đề tài chính ra sao?
“Núi nợ khổng lồ”
Tính đến nửa cuối năm 2026, Novaland ghi nhận tổng số nợ phải trả đạt hơn 193.420 tỷ đồng, tăng 3,6% cùng kỳ năm trước, và tương đương gần 75% tổng tài sản. (trang 8)
Đáng chú ý, các áp lực tài chính lớn nhất hiện tại tập trung vào hơn 100.270 tỷ đồng tiền nợ đang chuẩn bị đến kỳ đáo hạn.
Trong số này, hơn 30.382 tỷ đồng tập trung ở các khoản vay và phát hành trái phiếu, và hơn 24.500 tỷ đồng nợ từ khách hàng, cùng hàng chục nghìn tỷ đồng từ nhiều khoản chi phí khác đang cận kề thời hạn thanh toán.
Đến ngày 1/7, Novaland cho biết đã thanh toán được 2.417 tỷ đồng dư nợ gốc đáo hạn từ các khoản vay và phát hành trái phiếu.
Trong khi 16.716 tỷ đồng nợ đáo hạn còn lại, Novaland nói “chưa thể thanh toán”, và đang trong quá trình đàm phán gia hạn với các chủ nợ. (trang 17)
Không chỉ chịu áp lực trước nợ gốc, mà ngay cả nghĩa vụ chi trả lãi vay định kỳ cũng đang “vượt quá khả năng” của Novaland, dẫn tới số nợ vay quá hạn dồn lại đã lên tới 4.821 tỷ đồng. (trang 56)
Trong sáu tháng đầu năm nay, Novaland đã phải chịu chi phí phạt gần 200 tỷ đồng do vi phạm hợp đồng với đối tác. (trang 86)
Bán tài sản, cổ phần để cầm cự
Để giải quyết những phần nợ quá hạn còn lại, Novaland có kế hoạch thanh lý nhiều tài sản với giá trị hơn 15.600 tỷ đồng để hoàn thành các nghĩa vụ nợ. (trang 18)
Lãnh đạo của tập đoàn cũng cho biết sẽ tìm cách thuyết phục khách hàng, đối tác hoán đổi bất động sản để nhận cấn trừ đối với các khoản nợ chưa đến hạn, đến hạn hoặc quá hạn.
Trong vòng một năm, từ tháng 6/2025 - 6/2026, Novaland đã hoán đổi gần 68.000 tỷ đồng giá trị bất động sản chỉ để thanh toán lãi vay. (trang 90).
Bên cạnh đó, Novaland còn dự kiến sẽ bán cổ phần của tổ chức thông qua việc phát hành 800 triệu cổ phiếu với giá không thấp hơn 75% bình quân giá đóng cửa 30 phiên gần nhất, nhằm ưu tiên huy động vốn thanh toán cho các khoản nợ vay và trái phiếu đến hạn. (trang 97)
Đến tháng 6/2026, tập đoàn đã phát hành hơn 84.249 tỷ đồng cổ phiếu để hoán đổi thành trái phiếu, đồng thời bán giải chấp hơn 20.711 tỷ đồng cổ phiếu để thanh toán nợ gốc trái phiếu. (trang 90)
Các đợt chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu vẫn tiếp tục diễn ra gần đây.
Dù vậy nhưng lại không có gì chắc chắn rằng các nhà đầu tư sẽ mạo hiểm lựa chọn cổ phiếu của Novaland khi giá cổ phiếu của doanh nghiệp này đang chạm đáy, và đã giảm hơn 85% trong 5 năm qua.
Tình hình kinh doanh thiếu khả quan
Trước bối cảnh ấy, tình hình kinh doanh của Novaland cũng đồng thời thiếu khả quan.
Từ con số lỗ hơn 666 tỷ đồng ở cùng kỳ năm trước, tập đoàn ghi nhận lãi hơn 1.770 tỷ đồng trong 6 tháng năm 2026. (trang 10)
Thế nhưng, bên cạnh hoạt động kinh doanh thuần túy, con số lợi nhuận đạt được này lại chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và thoái vốn của công ty con.
Sống phụ thuộc tiền ngân hàng
Với dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm hơn 3.600 tỷ đồng, khả năng hoạt động của Novaland đang phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống các ngân hàng thương mại. (trang 11)
Tính đến ngày 30/6, Novaland đang có trách nhiệm gần 73.000 tỷ đồng từ nguồn nợ vay tài chính. (trang 8)
Các ngân hàng thương mại đã đồng ý phê duyệt thêm, nâng hạn mức tín dụng của Novaland lên 20.265 tỷ đồng.
Ban điều hành Novaland kỳ vọng sẽ sớm nhận được khoản giải ngân trước 13.145 tỷ đồng trong 12 tháng tới để tài trợ thi công cho các dự án. (trang 18)
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) hiện là chủ nợ lớn nhất của Novaland với giá trị cho vay hơn 9.000 tỷ đồng.
Tiếp theo đó là Ngân hàng TMCP Quân Đội (MBBank) cho vay hơn 8.600 tỷ đồng, và hơn 4.258 tỷ đồng ở Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank), cùng hàng loạt “ông lớn” tài chính khác đang nỗ lực “bơm tiền” cầm cự cho Novaland. (trang 66).
Đối với trái phiếu, ba tổ chức đang nhận phát hành các lô trái phiếu lớn nhất cho Novaland bao gồm Công ty CP chứng khoán SSI, Công ty CP Chứng khoán Dầu khí và Công ty CP chứng khoán MB với tổng giá trị hơn 9.300 tỷ đồng. (trang 60)
Trong kỳ vừa rồi, Novaland nhận về hơn 5.913 tỷ đồng tiền thu từ đi vay, nhưng đã dành hơn 5.524 tỷ đồng để chi trả nợ gốc (trang 12).
Đáng chú ý, tập đoàn cũng đưa ra cam kết sẽ chuyển các nguồn doanh thu của mình về cho các ngân hàng để khấu trừ các nghĩa vụ nợ (trang 91).
Tài sản, hợp đồng mua bán của khách bị đem cầm cố
Đổi lấy từng đồng vốn để “sinh tồn”, Novaland đã chấp nhận trao quyền kiểm soát gần như tuyệt đối cho các nhà băng, từ việc đem phần lớn tài sản hàng tồn kho, dự án bất động sản, hợp đồng mua bán của khách hàng đi thế chấp.
Theo đó, Novaland đã đem cầm cố, thế chấp hơn 66.000 tỷ đồng hàng tồn kho để đảm bảo cho các khoản vay tài chính, bao gồm 621 tỷ đồng chi phí phát triển dự án The Botanica tại đường Phổ Quang, phường Tân Sơn Nhì, TP.HCM. (trang 48).
Các tài sản đem ra bảo đảm tồn tại dưới nhiều hình thức khác nhau. Bên cạnh quyền sử dụng đất, quyền tài sản của Novaland; mà quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán với khách hàng cũng bị đem ra làm tài sản đảm bảo. (trang 81, 82,83)
Nhiều tài sản nằm ở các dự án bất động sản tỉnh Đồng Nai tại hai phường Long Hưng và Tam Phước, nơi tọa lạc siêu dự án Khu đô thị Aqua City - dự án mà Novaland gần đây cho biết sẽ mở bán trở lại từ ngày 31/10 để “khơi thông dòng thu hàng trăm nghìn tỷ đồng”.
Số khác thuộc tỉnh Lâm Đồng tại các phường Mũi Né, Tiến Thành; xã Hòa Thắng; và huyện Bắc Bình.
Lâm Đồng hiện là địa phương đang rà soát để “tháo gỡ vướng mắc pháp lý” 7 dự án của Novaland sau thời gian dài chậm triển khai.
Điển hình trong số này là dự án NovaWorld Phan Thiết với quy mô gần 1.000ha, được cho sẽ dùng thí điểm mô hình xã, phường xã hội chủ nghĩa tại tỉnh Lâm Đồng.
Tại TP.HCM, nhiều dự án ở các khu vực như phường Cầu Ông Lãnh, xã Hồ Tràm, xã Bình Châu, xã Nhà Bè và phường Cát Lái, cũng có tài sản bị đem đi thế chấp.
Đáng chú ý, một số dự án của Novaland vẫn đang trong giai đoạn mở bán và dự kiến bàn giao cho khách hàng, như dự án The Grand Manhattan, phường Cầu Ông Lãnh, nằm trên khu đất khoảng 1,4ha, gồm 38 tầng với hơn 1.000 căn hộ, kết hợp trung tâm thương mại, khách sạn và các tiện ích nội khu.
Hoặc như dự án Victoria Village tại phường Cát Lái cũng đang trong quá trình xây dựng, và bàn giao dần cho khách hàng.
Novaland cũng có hai dự án Sunrise Riverside và The Grand Sentosa tại khu vực Nhà Bè, TP.HCM.
Hai xã Bình Châu và Hồ Tràm cũng là địa điểm gắn với chuỗi dự án khu du lịch, nghỉ dưỡng Hồ Tràm.
Bên cạnh đó, liên quan đất khu đất khoảng 30,1ha tại dự án Lakeview City, phường Bình Trưng cũng bị ràng buộc bởi các nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất, nên vẫn chưa thể hoàn tất hồ sơ cấp sổ hồng cho cư dân. (trang 55).
Ngoài ra, các cổ phần tại các công ty con và hàng trăm triệu cổ phiếu thuộc sở hữu của hai cổ đông lớn nhất NovaGroup và Diamond Properties cũng đang bị phong tỏa tại nhiều ngân hàng làm tài sản đảm bảo. (trang 80)
Nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục
Theo đánh giá từ đơn vị kiểm toán, những điều kiện tài chính nêu trên đang dẫn đến sự nghi ngờ đáng kể về khả năng tiếp tục của doanh nghiệp này. (trang 17)
Trong văn bản gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Novaland giải trình rằng các giả định về tính hoạt động liên tục do phía kiểm toán đưa ra vốn đã tồn tại từ năm 2022.
Ban lãnh đạo của tập đoàn cũng cho biết doanh nghiệp đang nỗ lực tái cấu trúc toàn diện.
Về Novaland
Được thành lập từ năm 1992, Novaland là một trong những “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.
Theo tìm hiểu của RFA, tình hình tài chính của Novaland đã có những dấu hiệu bất ổn từ năm 2022, thời điểm cổ phiếu của Novaland từ mốc 75.000 đồng/cổ phiếu giảm đột ngột về còn hơn 9.000 đồng/cổ phiếu.
Suốt quãng thời gian đó đến nay, khách hàng tại các dự án của Novaland, như Aqua City hay Golden Mansion, đã gửi đơn kiến nghị lên công an, yêu cầu làm rõ lý do Novaland chậm trễ trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho cư dân tại các dự án bất động sản này.
Trong khi đó, phía lãnh đạo tập đoàn lại nhiều lần công bố sẽ “gỡ toàn bộ vướng mắc” ở các dự án này.
Chính phủ cũng đã vào cuộc để hỗ trợ tập đoàn này, và báo chí nhà nước cũng đưa nhiều tin bao biện rằng những khó khăn của Novaland ”sẽ sớm được tháo gỡ”.
Nhưng cho đến nay, không ít các nơi vẫn xuất hiện hình ảnh nhiều người dân mang băng rôn, nằm vật vã khắp nơi từ trụ sở của Novaland đến các cổng tại các ngân hàng thương mại có liên quan, để yêu cầu giải quyết vướng mắc, và đưa những cáo buộc cho rằng lãnh đạo ngân hàng đã tiếp tay cho doanh nghiệp để “lừa đảo” người dân.