港府拍賣了本財政年度最後一塊住宅地皮，位於東涌新填海區第106B區。這住宅地項目截標時，共有4大發展商團體投標，包括新地和信和等大型發展商。最終，由新地以大約6億元的價格中標。這意味著每方呎的樓面地價約為1500元。這個消息尤如向樓市投下震撼彈，其影響不僅涉及政府繼續供地，也攸關過去幾十年執行的高地價政策，以及未來北部都會區的發展，影響將是相當深遠的。
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對上一次的地價那麼低是在11年前，而那次的地皮是坪州離島的地皮，根本無法與這次新發展區比較。坪州本身沒有交通工具，僅依賴渡輪，無法算是一個大型發展項目。但這次的成交地價1500元，與新地在13年前同區投得的每方呎樓面地價2700元相比（現為項目東環），下降了44%，這是相當震撼的記錄。
東涌地皮較兩年前流標「賤賣」平5成 反映高地價政策已變
需要仔細分析這次東涌的新填海區地皮。其實，這塊地皮在2023年也曾經推出過一次，也有收到4份標書，當時市場估計成交呎價大約是3000至4000元，但最終港府不接納出價令項目流標。之後政府將地皮拆細，從100多萬呎變成現在的40萬呎，最終由新地以1500元的地價中得地皮。換言之兩年前政府不接納的大約3000元的呎價，但現在政府卻願意接受只有一半價錢的1500元呎價，而期間樓價指數跌幅不足一成，這充分反映政府已放棄昔日的高地價政策。
不要只看東涌這塊地皮，其實在本年度年內賣出的4幅地皮中，有3幅位於沙田，成交價格都逐步向下。最新一幅成交價為3500元，也是由新地投得，整體地價大幅貶值的情況相當驚人。
面對財政赤字的無奈「選擇」 願意在地價的定價上妥協
我認為今次重要的政策轉變訊號，是這反映出政府似乎改變了高地價政策，相信這是財政司司長陳茂波對土地市場作出的重大轉向。需要注意的是，在2023年，政府及相關官方機構如港鐵和市建局共有8幅地皮流標；而進入2024年後，樓市情況已經有所改變，政府願意接受較低的地價。
我相信這反映出陳茂波面對財政赤字問題的無奈，願意在地價的定價上更加靈活。可以說這是一種對「地產霸權」的妥協，但在目前香港樓市出現這麼大的轉變的情況下，政府需改變過去的高地價政策，符合當前的經濟結構與樓市調整的需求。
這次賣地為政府今個財政年度總共帶來地價收入為40至50億元，但與陳茂波去年預算案的333億仍有很大距離。最近，不同的發展商及地產代理都提出了拯救樓市的方法，很多建議政府暫停賣地希望穩定供應。然而，根據此次東涌地皮的地價反應，政府似乎不會停止賣地，反而會加快推出現有的地皮項目，甚至以較低的價格接受發展商的入標。
部分發展商建議停止賣地，並重新推出勾地表制度以便讓發展商能夠靈活投地，但政府的回應卻表示不會放棄對土地供應的主導權。這也反映出政府在改變高地價政策後，對土地的管控將會更加嚴格。
這其中最重要的是北部都會區有約3000公頃為新發展土地，未來5年將有約6萬個住宅單位完工，將來也是創科產業發展的重要基地。鑒於港澳辦主任夏寶龍已「明確指示」務必成功，相信政府會普遍傾向於接受較低的地價，以便儘快推出北部都會區相關項目。這樣一來，地價只會越來越低。
唐英年批評政府賣地「一意孤行」 令地價政策出現轉向
值得留意是，儘管中央大力推動北都區發展，不過作為「地產黨」代言人物、全國政協常委唐英年，早前在一個論壇表示，港商愛國及願意支持中央和特區政府，但最終都要「計掂條數」。他以投地為例，商界就一幅地皮計算過價錢後出標，若政府批准，商界願意起樓，建築界有工開，市民上樓時間加快；但若政府「企硬」某個價錢不願批地，那就不會成事。唐英年認為，政府亦要改革，不該「一意孤行」，應與商界的實際行動有機結合。
顯然唐英年的「一意孤行」論，是刺中了政府的要害。根據政府公布，北都區3個試點片區的工程成本，預估在100億至200億元之間，目標是可以減低政府庫房的公帑投入，但資金成本壓力卻轉嫁予發展商，需承擔高昂土地平整和公共設施建設的開支，並根據「價高者得」的原則競投。這意味著發展商不僅要支付高額地價，還需自行承擔基建和設施成本，進一步增加財務負擔。
在香港目前高利率環境及經濟疲弱的情況下，發展商的融資成本顯著上升，普遍大發展商已達6至7厘，負債高小型發展商更高達8至10厘或以上，加上過去半年大部分負債比率均不跌反升，令發展商投地保守，市場對未來樓市的預期亦趨於保守。地產商入標前，勢必嚴格評估項目利潤空間及風險，而非單純考慮片區的發展潛力。如果短期內樓市未能穩定回暖，發展商將更趨謹慎，甚至可能選擇不參與競投。
發展局強調會務實設定地價，不會「賤賣土地」，但現實中，地價定價過高或與市場價脫節，可能削弱片區的吸引力。根據政府最新的賣地可接納超低地價，可以預期北都區地皮只會愈賣愈平，亦唯有這樣才可以確保整個項目「許勝不許敗」。
樓市1年蒸發近4800億 市民入市前需量力而為
這對於尚未置業的市民來說，可能是一個好消息，因為大家將有機會以更便宜的價格購入房產，尤其當香港樓價與深圳接軌時，成家立室將更加容易。但對於香港的百多萬業主來說，他們的資產將面臨更大的財富蒸發效應。
中原最新的統計數據顯示，香港樓市每位業主的財富，過去1年蒸發了47萬元。資料顯示2021年9月，全港私人住宅樓價總市值高見逾12萬億元，平均樓價達982萬元。隨著樓價下滑，今年1月總值跌穿9萬億元，低見8.99萬億元，以全港128萬伙私人住宅計，相當於撤辣後平均每名業主身家減少逾47萬元，與2021年高位比較，身家更縮水達283萬元。
當地價愈賣愈平，「麵粉」價跌「麵包」還能漲價嗎？因此，大家在未來仍然希望買樓或考慮其他部署時，需密切留意這一情況，這或許是一個相當殘酷的現實，但我相信這是未來政府政策的重要轉向。
-顏寶剛（前《有線財經台》台長）
（以上評論純屬作者個人觀點，並不代表本台立場。）