近日,中国住房和城乡建设部提出在全国二十二个城市试点房屋养老金制度,这一政策迅速引发了公众的广泛关注和质疑。许多民众对于房屋养老金的资金来源、管理以及是否会演变为新的税种表示担忧。对此,官方通过多渠道澄清,称房屋养老金与房地产税无关,并强调公共账户资金不需要老百姓出钱,但仍然无法解除公众的疑虑。另有消息称,针对中国大量危房,中国政府将进行新一轮大拆迁,此举被认为是中国政府在经济下行,没有更好出路,只好回到大基建来拉动GDP。本期节目将就房屋养老金话题展开讨论,参加的嘉宾是美国马里兰州战略与信息研究所经济学者李恒青。
房屋养老金引发热议
"房子跟人一样也会变老,老了也会生病",这是住房和城乡建设部发言人8月23日在国新办举行的"推动高质量发展"系列主题新闻发布会上的陈述。该发言人表示,中国将加快推进关于房屋安全的三项制度:房屋体检、房屋保险,以及为这两项提供资金的房屋养老金。同时还宣布上海等22个城市目前正展开试点。
随后,房屋养老金话题引发热议。社交媒体上充斥各种批评声音,比如"人还没老,房子先老了",或者"房屋养老金是变相房产税"等。甚至还传出上海房屋养老金收费标准等传闻。
住建部官员表示,房屋养老金是一项为老百姓房屋安全和生命财产考虑的、兜底性制度设计,早在国务院下达的通知文件就提出。
住建部还说,房屋养老金制度里面的个人账户,通过缴纳住宅专项维修资金,已经建立起来,试点的重点是政府把公共账户建立起来,同时相关政策解读中明确表明,公共账户的款项来自公共资金,按照"不增加个人负担,不减损个人权益的原则,由地方探索资金筹集渠道,不会加重业主负担。"
许多专家解释,养老金公共账户资金来源渠道主要有:城市政府可通过地方财政补贴一点,土地出让金归集一点,原公房出售资金等多渠道归集。
针对房屋养老金是变相房产税的说法,中国社科院、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强表示,房产税是财产税,是居民持有不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金是为了房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户,本质上有所不同。房屋税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的,与小区内的绿化和公共区域关系不大。而房屋养老金则是确保居民住房保持良好状态,抵御时间侵蚀而设立的一项制度。
中国居民小区老破小问题日益严重
其实房屋养老金并非新词。2022年4月长沙自建房坍塌事故后,住建部随即部署开展全国自建房安全专项整治,指出要研究建立房屋养老金制度,更好解决既有房屋维修资金来源问题。
2023年以来,建立房屋养老金制度被多次提及,去年两会上部分人大代表、政协委员也建议建立房屋养老金制度,破解老房维修难题。
公开数据显示,截至2022年底,中国城镇存量房中建成年份超过30年以上的房屋占比接近20%。此次试点的上海为例,全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米,大量房屋步入中老年,越来越多房屋面临维护、改造、资金需求量大。
根据2020年中国人口普查年鉴,中国家庭住房建设于90年代以前、90年代以及本世纪头20年,占比分别达到14.4%、20.6%和30.3%。加起来比例达到65%。不仅许多90年代住房已成为老旧小区需要改造,甚至本世纪初兴建的小区,也已经出现老化。外墙漏水、电梯损害,问题层出不穷。
清华大学城市规划系副教授刘佳燕在接受中国媒体采访时表示,老旧小区普遍有以下特点,一是房屋结构有差异,早期住宅楼是砖混结构,寿命不超过50年,其中管线等设施寿命更短。另一个特点就是公共空间匮乏,道路交通混杂等。第三就是产权结构复杂,一个小区里面可能有不同单位建的福利房、还有拆迁安置户。过了三、四十年,一些单位已经倒闭,房子被转租出去,产权主体很难找到。
另外就是物业费资金不足问题。大量老旧小区甚至没有明确物业管理机构。许多居民上缴物业费偏低,只能保证基本保安和保洁兜底作用,达不到日常保养水平,更难以制定定期维护计划。
住宅共用部位和设施设备维修基金制度是在1998年建立的,大量早期建设的老旧小区没有收取维修基金,之后也没有补缴。2007年以后,购房者办理房产证,必须先缴纳维修基金,收集金额大概是建筑每平方米造价的5%-8%。维修基金一半存入各地建设(房地产)主管部门开设的专户代管。
而动用维修基金流程复杂。首先是物业或业主提议,然后需要三分之二的业主召开业主大会讨论通过。最后,物业或相关组织持有关材料,向主管部门申请列支,政府主管部门审核通过后,专户管理银行才会将资金划转到维修单位。这个过程中,业主协商或召开大会等环节,往往就卡住。数据显示,截至2022年底,北京累计商品住宅维修基金达到782亿元,累计使用额只有78亿元,提取率不足10%。其他城市甚至低于这个水平。大量公共维修基金就锁在银行账户里面。
拆迁拉动GDP
近年来,随着中国都市化脚步加快,棚改和旧改成为许多城市的热门话题。旧改即对城市内陈旧的住宅区加以改造,以期为居民改善居住环境和提升生活质量。
自2020年起,中国逐步加大了旧改方面的资金投入,特别是针对老旧小区的改造工程。据统计,中国约有22万栋老旧小区符合改造标准,这些小区面临设施老化,环境不佳等问题,严重降低居民生活品质。于是中国积极开展旧改工作,从2020至于2023年,已经完成了3.9万、5.3万、5.1万和5.3万栋老旧小区的改造任务。
不久前,中国央行批准向几家国有大银行发放高达3500亿元的PLS资金(抵押补充贷款),用以支持保障性住房、城中村改造以及平急两用公共基础设施建设。这预示一轮拆迁大幕已经揭开。
当前中国住房市场中有两类问题突出的房子,一是预制板老房子,这些房子大多建于1998年房改以前,由于已经过了设计寿命,而且缺乏长时间必要维修,质量堪忧。
另一类是近年来加速建成的新房,由于一些开发商追求利润最大化,加快建设速度,从而牺牲房屋质量。这些房子外观虽然新颖,但内部设施材料和结构,达不到好房子标准。
这些老旧危房对居住者生命构成威胁,同时对市容产生负面影响。于是政府和相关部门往往采取拆迁方式进行改造。
中国社科院陈准教授认为,未来10-20年内,国内现有住房体系中,将有一半以上房子将面临拆迁。
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主持人:饶怡明